تزداد مميزات الاستثمار العقاري في مدينة دبي النابضة بالحياة الفاخرة والفرص الاستثمارية، سيما بعد نمو المبيعات العقارية فيها في السنوات الخمس الأخيرة. حيث تتطلب خطوات شراء عقار في دبي دراسة متأنية ورؤية عميقة فضلًا عن ضرورة الإلمام بالإجراءات القانونية، وأسعار العقارات ضمن دبي وأفضل أماكن الاستثمار فيها.
حيث تعتبر دبي مدينة سياحية بامتياز ومقصد للمستثمرين. وفي دليلنا لليوم سنرشدك إلى أهم الخطوات القانونية لشراء عقار في دبي، مع التنويه إلى مجموعة من النصائح والإرشادات قبل اتخاذ قرار الشراء. تابع معنا القراءة لتتعرف أكثر حول الموضوع.
خطوات شراء عقار في دبي
يرغب العديد من المستثمرين الأجانب وحتى المحليين بشراء عقار ضمن مدينة دبي، سواء منزل أو شقة سكنية أو أي استثمار عقاري (قد يهمك أيضًا: أفضل الشركات العقارية في دبي).
لذلك سنبين لك مجموعة الخطوات القانونية لشراء عقار في دبي خاصةً، وأن دبي تحدد لوائح للتحكم في المعاملات العقارية من خلال هيئات تنظيمية مثل دائرة الأراضي والأملاك في دبي، وإليك الخطوات القانونية التالية:
مرحلة إعداد عقد المشتري /البائع
وهي الخطوة الأولى من خطوات شراء عقار في دبي بعد أن يقع اختيارك على ما يناسبك من عقارات. وتبدأ هذه المرحلة بنقاش مع بائع العقار حول شروط البيع وقدرتك على دفع التكاليف بشكل نقدي أو التوجه نحو الرهن العقاري.
علمًا أنه وخلال هذه المرحلة، لن تكون بحاحة لمحامي خاص أو حتى وكيل عقارات، لهذا السبب ينبغي الانتباه جيدًا لصياغة دقيقة للعقد.
توقيع اتفاقية بيع العقار
وكخطوة ثانية من خطوات شراء عقار في دبي، انتقل إلى الموقع الرسمي لدائرة الأراضي والأملاك في دبي أو DLD، والذي يتضمن مجموعة من نماذج عقود البيع مثل النموذج F حيث يمكن تنزيلها وتعرف باسم مذكرة التفاهم أو MOU.
كما يمكنك أيضًا إضافة شروطك الخاصة للعقد ليتم بعد ذلك التوقيع من قبلك ومن قبل البائع بوجود شاهد، أو من خلال مكتب أمين التسجيل. حيث يطلب منك دفع مبلغ يقدر بـ 10% على شكل وديعة تأمين على العقار المطلوب شراؤه، تعطى لأمين التسجيل، لتعود وتأخذها بالكامل عند اكتمال المعاملة بشكل نهائي.
طلب الحصول على شهادة عدم الممانعة أو NOC
وتعتبر هذه الخطوة الثالثة من خطوات شراء عقار في دبي، وتتطلب إجراء محادثة مع المطور من أجل الحصول على شهادة عدم ممانعة، ليتم بعد ذلك إتمام نقل الملكية لك. حيث تصدر الشهادة عن المطور طالما أنه لا توجد فواتير خدمات أو حتى رسوم مستحقة على العقار المراد شراؤه.
مرحلة نقل الملكية في مكتب التسجيل
وتعتبر المرحلة الأخيرة من خطوات شراء عقار في دبي وتتطلب الحضور الشخصي للمشتري وإعداد مجمومة من السندات. وفي حال عدم تمكنك من الحضور شخصيًا عليك إرسال ممثل مفوض عنك. وتشتمل هذه الخطوة على مجموعة من المراحل وهي:
- إرسال المستندات اللازمة: والتي تتضمن شيك مستحق الدفع لثمن العقار المراد شراؤه، بالإضافة للهوية الشخصية لكل من الطرفين البائع والمشتري في حال كان كلاهما من الإمارات العربية المتحدة، وفي حال كان أحدهما غير إماراتي فيطلب منه جواز السفر. كما يطلب أيضًا الشهادة الأصلية لعدم الممانعة، مع العقد الذي تم توقيعه من النموذج F.
- عملية التحقق من البيانات.
- دفع الرسوم اللازمة ومن ثم الحصول على إيصال بالدفع.
- الحصول على النتيجة من خلال البريد الإلكتروني.
وعادةً ما يتم معالجة نقل الملكية في اليوم نفسه إذا قام كلا الطرفين البائع والمشتري بتقديم المستندات المطلوبة مبكرًا. وعندما يتم تلقي الموافقة من خلال البريد الالكتروني، يصدر سند الملكية الجديد باسم المشتري على اعتباره هو المالك الجديد للعقار.
معايير مهمة قبل شراء العقارات في دبي
قبل أن تنخرط بخطوات شراء عقار في دبي، عليك أن تكون مطلعًا بعض الشيء على قانون العقارات رقم 7 لتسجيل الأراضي لعام 2006. حيث يتضمن المادة رقم 4 عن ملكية العقارات المفتوحة لكل من مواطني الإمارات ومواطني مجلس التعاون الخليجي، حيث يُسمح لهم بالتملك المفتوح للعقارات ضمن دبي.
أما في حالة الأجانب، فيسمح لهم من خلال القانون نفسه بالتملك في مناطق محددة فقط خصصتها لهم حكومة دبي، إما من خلال الإيجار الذي يمنح المشتري حقوق ملكية مؤقتة، أو يمكن للأجانب التملك الحر بدلًا من الإيجار وهو ما يعطي المشتري الملكية الكاملة للعقار، بالإضافة للأرض التي يقع عليها. (ننصحك بقراءة مقالنا حول: أيهما أفضل استثماريًا: شراء بيت أم استئجاره).
لهذا السبب نستعرض لك أهم النقاط التي يجب أخذها في عين الاعتبار قبل المباشرة بخطوات شراء عقار في دبي:
- فهم ديناميكيات سوق العقارات في دبي: ويتم ذلك من خلال البحث الشامل عن أنواع العقارات واتجاهات السوق وفروقات الأسعار.
- الاختيار بين العقارات على الخارطة أو العقارات الجاهزة للسكن: وتعتبر هذه النقطة مهمة في خطوات شراء عقار في دبي، خاصةً وأن العقارات الموجودة على الخارطة تجذب المستثمرين الذين يرغبون باستثمارات أولية أقل تكلفة من شراء عقار موجود على الأرض. وبالنسبة للعقارات الموجودة والجاهزة للسكن، فهي ذات أسعار أعلى إلا أنها اقل مخاطر.
- اختيار وسيط مسجل للتعاقد معه: وحتى تتأكد من أن الوسيط العقاري الذي تتعامل معه مسجل، عليك البحث عن رقمه في هيئة التنظيم العقاري لمعرفة ما إذا كان يمتلك ترخيص وتنظيم من قبل هيئة الأراضي والأملاك في دبي. كل ذلك لضمان أنك تتعامل مع وسيط عقاري موثوق.
- اختيار مجتمع مناسب لك ويمكن أن ينمو أكثر مستقبلًا: وتأتي هذه الخطوة المهمة من أجل ضمان نمو وتطور المنطقة المختارة. ومن المناطق الجذابة في دبي منطقة دبي الجنوب على سبيل المثال.
- إجراء بحث شامل عن البناء العقاري: مثل البحث عن سمعة المطور العقاري ورسوم الخدمة بالإضافة لمعايير الصيانة.
- النظر إلى الاعتبارات المالية: مثل الميزانية والتمويل، حيث ينبغي تحديد الميزانية من رسوم تسجيل ونفقات صيانة وغيرها من الأمور التي يجب أخذها في عين الاعتبار. بالإضافة لذلك، يجب معرفة هيكلية الرهن العقاري ضمن دبي، وما تقدمه البنوك المحلية في دبي من شروط وأحكام لمعرفة أسعار الفائدة والمدة الزمنية للقروض ومعايير الأهلية.
هل يعتبر شراء عقار في دبي أمرًا سهلًا؟
حرصت حكومة دبي في مطلع عام 2024 على تسهيل إجراءات شراء العقارات في دبي، وهو الأمر الذي رفع من نمو المبيعات العقارية وجذب عدد أكبر من المستثمرين.
ما هي المدة الزمنية لشراء عقار في دبي؟
تتطلب عملية شراء عقار في دبي مدة زمنية تتراوح بين أسبوعين وحتى 10 أسابيع، وقد تتطلب فترة أطول في حال تم رهن العقار.
هل يستطيع الأجانب شراء عقار في دبي؟
الإجابة هي نعم، يسمح للأجانب غير المقيمين في دبي أن يتملكوا عقارات في مناطق محددة اسمها مناطق التملك الحر، تحددها هيئة الأراضي والأملاك في دبي ومنها دبي مارينا والمرابع العربية ونخلة جميرا، ووسط دبي.
هل يمكن شراء عقار في دبي دون الحاجة لوسيط؟
الإجابة هي نعم، وذلك عبر الشراء مباشرةً من البائع أو المطور دون الحاجة لوجود وسيط عقاري.
ما هي الأمور التي ينصح القيام بها عند شراء عقار في دبي؟
بعد أن أشرنا إلى الخطوات القانونية لشراء عقار في دبي، بالإضافة للمعايير التي يجب أخذها في عين الاعتبار هناك مجموعة من الأمور التي ينصح القيام بها لكل مشتري وهي:
- ينصح دومًا بالتعامل مع وكلاء العقارات المسجلين لدى هيئة الأراضي والأملاك في دبي.
- ينبغي التصديق على الوثائق المكتوبة بلغة أجنبية، بالإضافة لتقديمها مع ترجمة معتمدة إلى اللغة العربية.
- يطلب تسجيل المعاملات خلال مدة تصل لـ 60 يومًا بدءًا من تاريخ توقيع العقد من قبل طرفي العقد البائع والمشتري.
ما مقدار التكاليف الإدارية اللازمة لشراء عقار في دبي؟
فيما يلي مقدار التكاليف الإدارية من أجل اكتمال خطوات شراء عقار في دبي:
- يكلف إصدار صك الملكية حوالي 580 درهم إماراتي.
- تبلغ الرسوم الإدارية لدائرة الأراضي والأملاك حوالي 4200 درهم إماراتي.
- تبلغ الرسوم اللازمة لنقل الملكية DLD حوالي 4% من قيمة العقار.
ما هي تكلفة شراء عقار في دبي؟
حتى تعرف مقدار تكلفة شراء عقارات في دبي يمكنك تقسيم النفقات إلى خمس مجالات وهي:
تكاليف القرض العقاري
وتتضمن هذه التكاليف الدفعة الأولية التي تبلغ عادةً 20% من مقدار مبلغ القرض. بالإضافة لرسوم معالجة الرهن العقاري التي تبلغ 0.5% من مقدار مبلغ القرض، بالإضافة لـ 5% كضريبة القيمة المضافة.
فضلًا عن رسوم تعرف برسوم تقييم العقار والتي تتراوح بين 2500 درهم إماراتي وحتى 3500 درهم إماراتي، بالإضافة لـ 5% كضريبة القيمة المضافة.
التكاليف الحكومية
تشمل التكاليف الحكومية كل من رسوم التحويل ورسوم تسجيل العقار في دائرة الأراضي والأملاك، بالإضافة لشهادة العقود عند الشراء على الخارطة. حيث تبلغ رسوم التحويل 4% من سعر شراء العقار مضافًا إليها 580 درهم إماراتي.
أما رسوم تسجيل العقار فتصل لـ 4000 درهم إماراتي مضافًا إليها 5% كضريبة القيمة المضافة. وفي حالة رهن العقار في الدائرة، فتبلغ الرسوم 0.25% من قيمة مبلغ القرض مضافًا إليها 290 درهم إماراتي. في حين تبلغ شهادة العقود على الخريطة حوالي 5250 درهم إماراتي.
تكاليف الخدمة
وتشتمل على وديعة التأمين ورسوم الوكالة ورسوم النقل. حيث يتم دفع 10% من سعر الشراء كوديعة تأمين، في حين تبلغ رسوم الوكالة 2% من سعر العقار مضافًا إليها 5% كضريبة القيمة المضافة. وتتراوح رسوم النقل بين 6000 درهم إماراتي و 10000 درهم إماراتي.
تكاليف الصيانة
تتضمن تكاليف الصيانة كل من رسوم الصيانة التي تحتسب حسب القدم المربع. بالإضافة لتكاليف هيئة كهرباء ومياه دبي والغاز، والانترنت، وتكييف الهواء.
تكاليف التأمين
ومن بينها التأمين على الحياة، حيث يعتبر التأمين على الحياة من التكاليف الإلزامية للمشتري في حالة الرهن العقاري، كما تتراوح بين 0.4% وحتى 0.8% سنويًا من مبلغ القرض الباقي. تجدر الإشارة إلى تصنيف التكاليف السابق ذكرها تحت نوعين هما: تكاليف أولية وتكاليف جارية:
التكاليف الأولية: وهي عبارة عن نفقات تدفع في بداية عملية شراء العقار ومن بينها:
- الدفعة الأولية.
- رسوم معالجة الرهن العقاري البنكي.
- رسوم تسجيل العقارات في دائرة الأراضي والأملاك.
- رسوم تقييم الممتلكات.
- رسوم نقل DLD.
- رسوم تسجيل الرهن العقاري في دائرة الأراضي والأملاك.
- شهادة عقود.
- رسوم النقل.
- رسوم الوكالة.
- مبلغ التأمين.
أما التكاليف الجارية أو المستمرة فتعتبر منتظمة ومتكررة يجب دفعها بعد عملية الشراء وطالما أنك مالك للعقار. ومن أمثلة هذه التكاليف:
- رسوم التأمين على الحياة.
- دفع أقساط الرهن العقاري.
- تكاليف الصيانة.
- هيئة كهرباء ومياه دبي.
- الغاز.
- التيار المتردد.
- الانترنت.
في الختام:
إن الالتزام بخطوات شراء العقارات في مدينة دبي أمر مهم جدًا من أجل الاختيار المناسب والموفق للعقار وتجنب أي مشاكل قانونية أو مخاطر، بالإضافة للحصول على أسعار ملائمة لك ولمحفظتك الاستثمارية بأفضل الأماكن، وهو ما نسعى لتقديمه لك عبر مقالنا هذا.
