ما هي صناديق الاستثمار العقارية وكيفية الاستفادة منها في سوق العقاراتا

تعرفنا مسبقًا على الاستثمارات البديلة في مقالات سابقة والتي كان الاستثمار في العقارات أحد أنواعها. لهذا السبب، نتعرف اليوم على صناديق الاستثمار العقارية كإحدى أنواع الاستثمار العقاري والأدوات الاستثمارية التي لا تتطلب امتلاك عقار مباشرةً.

حيث تشكل صناديق الاستثمار العقاري REITs فرصة مهمة للاستثمار، تمامًا كما تفعل صناديق الاستثمار المشتركة. ومن الممكن تداولها في البورصات الأساسية سيما مع ميزاتها في تنوع المحفظة الاستثمارية والسيولة، والدخل النقدي المنتظم، فضلًا عن قلة المخاطر المحفوفة بها. تابع معنا القراءة حتى النهاية لتتعرف أكثر على ماهية صناديق REITs وأنواعها ومزاياها.

صناديق الاستثمار العقارية REITs

تعرف صناديق الاستثمار العقاري أو REITs على أنها شركة تقوم بإدارة أو تمويل، أو حتى امتلاك مجموعة عقارات تدر الدخل وتتشابه تمامًا مع صناديق الاستثمار المشتركة.

حيث تسمح صناديق الاستثمار العقارية للمستثمر أيًا كان، الاستثمار في محافظ أصول عقارية تمامًا كالاستثمار في أي مجال أو قطاع آخر، مثل صندوق استثماري مشترك أو شراء أسهم لشركة فردية، أو حتى الاستثمار في صندوق تداول في البورصة ETF. إلا أن صناديق REITs لا تتطلب من المستثمر شراء أو إدارة أو تمويل العقارات.

يمكنك عبر صناديق REITs أن تستثمر في أسهم شركة ما ككل، وفي حال ارتفعت قيمة الأصول التي تدار من قبل صندوق الاستثمار العقاري، فإن ذلك سيدر الربح عليك.

علمًا أن الشركة المصنفة على أنها صندوق استثمار عقاري هي المسؤولة حصرًا عن اختيار المشاريع، والإدارة، وتطوير الأراضي والإصلاحات، والبحث عن مستأجرين وغيرها من الأمور التي لا علاقة للمستثمر بها نهائيًا.

أنواع صناديق الاستثمار العقاري

تندرج تحت مسمى صناديق الاستثمار العقارية ثلاثة أنواع من الصناديق وهي:

• صناديق الاستثمار العقاري للأسهم REITs.
• صناديق الرهن العقاري mREITs.
• صناديق الاستثمار العقاري الهجينة Hybrid.

وسنتعرف إلى كل نوع على حدة مع أهم مزاياه وعيوبه:

صناديق الاستثمار العقاري للأسهم (REIT)

وهي أحد أنواع صناديق الاستثمار العقارية الذي تعنى بتطوير وشراء وبيع وإصلاح العقارات، دون أن يطلب من المستثمر تحمل أي مسؤولية من ناحية الإدارة. وهو الأمر الذي يسهل عملية الاستثمار العقاري.

ومن جهة أخرى، تسمح صناديق الاستثمار العقاري للأسهم بالاستثمار للأشخاص ممن لا يمتلكون القدرة على شراء عقار، أو القيام بمشروع. ومن أنواع العقارات التي تحتفظ بها صناديق الاستثمار العقارية للأسهم: المجمعات السكنية فضلًا عن المكاتب ومراكز التسوق، بالإضافة إلى المخازن والمباني التجارية والمنازل على اختلاف أنواعها.

تتيح صناديق الاستثمار العقاري للأسهم كسب الدخل من خلال الإيجارات، أو من خلال قيام المستثمرين ببيع الأسهم خاصة بهم بأسعار مرتفعة بأوقات لاحقة. حيث يتم تداول أسهم صناديق الاستثمار العقاري في البورصات الرئيسية مما يمكّن من بيعها من خلال شركات الوساطة.

علمًا أنه يوجد نوع من صناديق الاستثمار العقاري التي تسمى بـ eREITs وهي غير مدرجة في البورصات الرئيسية، بل مدارة من قبل منصات الكترونية خاصة Fundrise، ما يجعلها أفضل من حيث التحوط ضد الأسهم، كونها أقل ارتباط بسوق الأسهم.

ومن أهم إيجابيات صناديق REITs للأسهم:

• عدم الحاجة لإدارة العقارات مباشرةً.
• إمكانية الاختيار بين صناديق الاستثمار العقاري المتوافقة مع اهتمام كل مستثمر من مباني أو مخازن أو منازل.
• تحقيق دخل سلبي للمستثمرين.
• سجلت عائدات النوع eREITs عائدات أعلى من متوسط عائدات مؤشر S&P 500.

أما العيوب التي تشوب صناديق الاستثمار العقاري للأسهم فهي:

• التأثر بدورات الصناعة بالإضافة لدور التغيرات في أسعار السوق.
• لا يستطيع المستثمر إدارة المشاريع أو السيطرة عليها.
• ارتفاع رسوم بعض أنواع صناديق الاستثمار العقاري.
• تُفرض ضريبة عادةً على العائدات بمعظمها لأنها تصنف كدخل عادي.

صناديق الرهن العقاري (mREIT)

تعتمد صناديق الرهن العقاري mREIT والتي تصنف من بين صناديق الاستثمار العقارية، على إنشاء رهن عقاري وشرائه، أو حتى شراء أوراق مالية سكنية أو حتى تجارية تدعم برهن عقاري. علمًا أنه يتم تداول معظم هذه الصناديق في البورصات العالمية الرئيسية تمامًا كما يتم تداول صناديق الاستثمار المتداولة والمشتركة.

تتمتع صناديق mREITs بالسيولة العالية وتدر ربحًا عالٍ، كما أنها من أكثر الصناديق تأثرًا بتغير أسعار الفائدة في السوق. مع الإشارة إلى وجود أنواع من صناديق الاستثمار العقاري بالرهن غير المتداولة علنًا في البورصات، ويسهل الوصول إليها من خلال شراء وبيع الأسهم بسهولة، ومن أمثلتها الصناديق العامة غير المدرجة في بورصة، أو المتداولة بشكل خاص. وسنوضح الفكرة أكثر كما يلي:

•  في حالة صناديق الرهن العقاري غير المدرجة عامةً: فإنها قابلة للبيع من خلال مستشارين أو ما يعرف بالسماسرة الماليين، وتعرف بعدم تعرضها لتقلبات السوق. لكن ذلك لا ينفي سيولتها العالية المشابهة لسيولة الأسهم المتداولة في البورصات علنًا.
• في حالة صناديق الاستثمار العقاري الخاصة: لا يتم بيع هذا النوع من الصناديق الخاصة في البورصات الرئيسية الكبرى، فضلًا عن ذلك فهي غير خاضعة للوائح SEC (هيئة الأوراق المالية والبورصات الأمريكية). حيث تعتبر صناديق الاستثمار العقاري الخاصة أقل تقلبًا من العامة، إلا أنها معروضة من شركات خاصة وهو الأمر الذي يخلق صعوبة عند التصفية وقت الحاجة.

ومن أبرز إيجابيات صناديق الاستثمار العقارية الرهنية ما يلي:

• توفر أرباحًا أعلى من غيرها من أنواع صناديق الاستثمار العقاري.
• لا يعتبر المستثمر مسؤول عن أي إدارة للأصول.
• يمكن بيع غالبية الأسهم في البورصات العامة.

أما بالحديث عن سلبيات صناديق mREITs فتتلخص بما يلي:

• من الممكن أن تتأثر بسهولة بارتفاع أو انخفاض أسعار الفائدة.
• يمكن أن تتأثر العائدات من خلال السداد المسبق أو عبر إعادة تمويل قرض الرهن العقاري الخاص بالمقترض.
• تُفرض ضريبة على غالبية العائدات لاعتبارها دخل عادي.

صناديق الاستثمار العقاري الهجينة Hypered

انطلاقًا من تسمية هذا النوع من صناديق الاستثمار العقارية، فإن صناديق الاستثمار العقارية الهجينة تجمع مزيج من خصائص صناديق الرهن العقاري وصناديق الاستثمار العقاري بالأسهم. حيث يتم الاحتفاظ بمزيج من أنواع الأصول العقارية المختلفة، كالمباني التجارية أو السكنية، فضلًا عن تمويل رهن عقاري أو شراء رهن موجود مسبقًا.

حيث يعتبر هذا النوع من صناديق الاستثمار العقاري خيارًا مناسبًا للمستثمر غير الواثق من اختياره لصندوق الاستثمار العقاري الملائم له. خاصةً مع جمع هذا النوع كلا النوعين السابقين من الصناديق العقارية الهجينة والأسهم. ما يقلل من المخاطرة مهما تغيرت اتجاهات السوق.

يوجد نوعان من صناديق الاستثمار العقاري الهجينة وهما:

• صناديق mREITs متداولة علنًا: وذلك عبر بورصات الأوراق المالية ما يزيد من سيولتها.
• صناديق mREITs غير المدرجة أو الخاصة: والتي لا تتداول علنًا في البورصات الرئيسية، وهي أقل تقلبًا من غيرها. مع الإشارة إلى صعوبة تصفية كلا النوعين من صناديق الاستثمار العقاري الهجينة.

أما أبرز إيجابيات صناديق الاستثمار العقاري الهجينة:

• تعتبر خيارًا مناسبًا للمستثمرين الراغبين بنوعي صناديق الاستثمار العقاري الرهنية والأسهم.
• تسهم في تنويع المحفظة الاستثمارية.
• تحقق الدخل من خلال فوائد القروض ومدفوعات الإيجار.
• تقلل المخاطر نتيجة التنويع، كون صناديق mREITs تجمع خصائص كل من صناديق الاستثمار العقاري الرهنية والأسهم.

أما سلبيات صناديق mREITs فتتمثل بما يلي:

• تُفرض عادةً ضرائب على غالبية العائدات لكونها دخل عادي.
• من الممكن أن ينتج عن التقلبات المنخفضة عوائد أقل.

إيجابيات وسلبيات صناديق الاستثمار العقاري

فيما يلي ملخص عن أهم إيجابيات وسلبيات صناديق الاستثمار العقارية:

إيجابيات REITs

تمتلك صناديق الاستثمار العقاري مجموعة من الميزات من بينها:

• التنويع: حيث توفر لك صناديق REITs تنويع المحفظة الاستثمارية عبر التعرض لعدد من الحيازات العقارية. حيث تقوم صناديق REITs بالاستثمار في مختلف أنواع العقارات، من مباني تجارية وسكنية ومتاجر تجزئة ومكاتب، بالإضافة للرعاية الصحية، مما يقلل من المخاطر ويساعد في توفير فرص أكبر للنمو طويل الأجل.
• السيولة: بات من المعروف تمتع صناديق الاستثمار العقاري بسيولة أكبر مما تتمتع به الاستثمارات العقارية المباشرة. كما أن صناديق REITs مدرجة ضمن بورصات الأوراق المالية، وبالتالي يمكن شراء وبيع الأسهم بسهولة خلال ساعات التداول العادية. كما تتمتع صناديق REITs بسبب سيولتها بالمرونة، حيث تمكّنك من تعديل محفظتك العقارية بما يتناسب مع تغير ظروف السوق وحتى الأهداف المالية.
• توزيعات الأرباح التي تشكل تدفق نقدي منتظم ومستقر: تقدم صناديق الاستثمار العقاري نسبة كبيرة من الإيرادات الخاضعة للضرائب إلى المستثمرين بشكل أرباح. خاصةً وأن هذه الأرباح أعلى من عوائد الأسهم التقليدية والسندات الأخرى.
• تحقيق عوائد جيدة مع نسبة مخاطر أقل مقارنةً بغيرها من الاستثمارات: في حال ارتفعت قيمة الممتلكات وتوسع السوق، فإن قيمة الأصول في صندوق الاستثمار العقاري خاصتك ستتحسن. ما يضمن للمستثمرين الراغبين بالنمو إلى جانب الدخل الثابت فرصة استثمار جذابة، عبر تحقيق أرباح تزيد من رأس المال أيضًا.
• تحقيق إدارة مهنية: من خلال إشراف مجموعة من المحترفين الخبراء في العقارات على صناديق الاستثمار العقارية، مما يضمن للمستثمرين الانخراط بشكل سلبي في سوق العقارات مع ترك مهمة الشراء والبيع والإدارة للخبراء. أي أنه لا حاجة لتدخل مباشر من المستثمر في عملية إدارة العقارات.

سلبيات REITs

تعاني صناديق الاستثمار العقاري REITs من مجموعة من السلبيات وهي:

• فرض ضرائب على الأرباح كونها تصنف كدخل منتظم.
• تعتبر REITs عرضة لمخاطر السوق.
• تعتبر ذات نمو منخفض.
• ارتفاع رسوم المعاملات ووجود رسوم إدارية أحيانًا.

أشهر صناديق الاستثمار العقاري في دبي

تشتهر مدينة دبي بمجموعة متنوعة من ميزات الاستثمار العقاري، خاصةً بعد نمو المبيعات العقارية في دبي في آخر خمس سنوات. وبعد الاطلاع في مقال سابق على أسعار العقارات في دبي، وجب التنويه إلى وجود مجموعة من صناديق الاستثمار العقارية المشهورة والتي تقدم فرصًا جذابة للمستثمرين المحليين والأجانب ومن بينها:

• صندوق إعمار للاستثمار العقاري (Emaar REITs): ويعتبر صندوق الاستثمار العقاري “إعمار” تابع لشركة إعمار العقارية، المصنفة كأكبر شركة تطوير عقاري في العالم وأفضل الشركات العقارية في دبي. حيث يتضمن هذا الصندوق مجموعة من المحافظ العقارية لقطاعات مختلفة.
• صندوق الإمارات العقاري REIT: وهو أقدم صندوق استثماري عقاري أدرج في بورصة ناسداك دبي. يتضمن مجموعة من العقارات السكنية والتجارية وغيرها، كما يتمتع بقيمة سوقية للمحفظة بلغت حوالي 838.1 مليون دولار أمريكي.

• صندوق إنوفيتف العقاري REIT: وهو من بين صناديق الاستثمار العقاري المعنية بالتطوير التكنولوجي الحديث، بحيث يستثمر في عقارات متطورة قائمة على التقنيات والحداثة. (ننصحك بقراءة مقالنا حول: تقنية بروبتك وكيف غيرت سوق العقارات).
• صندوق دبي الإسلامي للعقارات DIB REIT: يدار صندوق DIB من قبل بنك دبي الإسلامي، ويتضمن مجموعة متنوعة من المباني التجارية والمكاتب والمجمعات السكنية.
• صندوق الدار العقاري Aldar REIT: وهو صندوق استثمار عقاري ينوع استثماراته في قطاعات عقارية مختلفة ضمن دبي، والصورة أدناه توضح سعر مؤشر صندوق الدار ليوم 13 تموز من عام 2024 في بورصة تداول.

في الختام:

تعتبر صناديق الاستثمار العقارية من الاستثمارات العقارية البديلة المدرة للدخل للمستثمرين الراغبين بعدم الانخراط مباشرةً في سوق العقارات. حيث توفر بأنواعها المختلفة سيولة ودخل منتظم، وتنويع للمحفظة الاستثمارية، دون الحاجة لتحمل أعباء عمليات إدارة وشراء وبيع العقارات. بل تُترك المهمة للخبراء الذين يديرون هذه الصناديق.