يؤثر التضخم بشكل كبير على الاقتصاد مسبباً انخفاضاً في القوة الشرائية ونقصاً في المدخرات وصعوبةً في التخطيط على المدى الطويل. بالمقابل، تعد دراسة أهم المؤشرات الاقتصادية عامل حاسم يزود المستثمرين الخبراء بنظرة ثاقبة نحو خطواتهم المستقبلية. كما أنه يعد جسرًا لعبور الأزمات المالية وفترات تقلب الأسعار.
نتعمق في هذا المقال في مفهوم التضخم ونناقش تأثير التضخم على أسعار العقارات والأسباب الكامنة وراء ارتفاع معدلات التضخم، وأهم النصائح لمواجهة هذه الفترات بالكثير من الحكمة والقرارات الاستثمارية الصائبة.
شرح مفهوم التضخم
يشير التضخم إلى الزيادة العامة في مستوى أسعار السلع والخدمات مع مرور الوقت. ويعني أن القطعة النقدية الواحدة مثل الدولار أو اليورو، يمكنها شراء سلع أو خدمات أقل من ذي قبل. يمكن أن يحدث التضخم بسبب مجموعة متنوعة من العوامل، منها:
- ارتفاع الطلب: يرتفع الطلب على العقارات بسبب عدة عوامل منها النمو السكاني والهجرة. عندما تتجاوز قيمة الطلب على العقارات العرض، تزداد أسعار العقارات بسبب عدم توفر العدد اللازم منها.
- انخفاض أسعار الفائدة: الذي يسبب زيادة الطلب على العقارات بسبب حصول المزيد من الأشخاص على القروض العقارية، وبالتالي تكون زيادة الطلب سببًا في ارتفاع الأسعار (قد يهمك: توقعات النمو والتضخم في آسيا: تحسن ملحوظ ولكن المخاطر لا تزال قائمة).
- المضاربة: تسبب المضاربة فقاعة في أسعار العقارات عندما يتجه العديد من المضاربين إلى شراء العقارات على أمل بيعها لاحقًا لتحقيق الربح.
- السياسات الحكومية: تؤثر السياسات الحكومية بشكل كبير على العرض والطلب في سوق العقارات. يشمل بعض هذه السياسات: لوائح تقسيم المناطق، ودعم الاستثمار العقاري، ومراقبة الإيجارات.
- النمو الاقتصادي: يسمح النمو الاقتصادي وزيادة الدخل المتاح للمزيد من الأشخاص بشراء العقارات مما يؤدي إلى زيادة التضخم الناتج عن زياد الطلب.
فهم مؤشرات التضخم الرئيسية
يؤثر التضخم بشكل كبير على الاقتصاد، ويتطلب من المستثمرين إجراء مجموعة من التعديلات على خططهم الاستثمارية. مما يعني أن الحاجة لقراءة مؤشرات التضخم والتعرف عليها أمر ملح جداً. سنشرح أدناه مجموعة من أبرز مؤشرات التضخم وأهميتها التعرف عليها بالنسبة للمستثمرين:
ارتفاع أسعار العقارات
يعد من المظاهر الأولى الأكثر جلاءً لموضوع التضخم. يحدث عندما تميل أسعار العقارات إلى الارتفاع. وذلك لعدة أسباب منها:
- زيادة تكلفة السلع والخدمات بما يشمل مواد البناء مما يسبب زيادة في أسعار المنازل ويزيد تكلفة شرائها على المشترين.
- انخفاض الطلب على العقارات مما يؤثر على المستثمريين العقاريين الراغبين ببيع عقاراتهم أو ممن يعتمدون على دخل الإيجارات.
- يستفيد بعض المستثمرين من حالات التضخم فيقومون بشراء العقارات بسعر معين وإعادة بيعها بسعر أعلى مما يساعدهم في زيادة أرباحهم، والأمر هنا معتمد بشكل كبير على الاتجاهات السائدة في السوق والاستراتيجيات الاستثمارية المتبعة.
للحصول على مزيد من المعلومات، نوصي باستكشاف المقال التالي: خرافات الاستثمار العقاري التي يجب على كل مستثمر الابتعاد عنها
عدد المشاريع السكنية الجديدة
من المؤشرات الهامة التي تقيس صحة سوق العقارات على وجه الخصوص والاقتصاد بشكل عام. يشير هذا المؤشر إلى عدد مشاريع البناء الجديدة التي يتم إطلاقها في فترة زمنية معينة، ويعكس مستوى الطلب على هذه المشاريع.
- تشير زيادة هذا المؤشر إلى ارتفاع الطلب على المساكن الجديدة وتعكس انتعاشًا ونموًا في السوق، مما قد يؤدي إلى ضغوط تصاعدية على الأسعار عندما يفشل العرض المتزايد في تلبية الطلب المتزايد.
- يشير انخفاض هذا المؤشر إلى انخفاض الطلب على المساكن، يستجيب إليه السوق بخفض المعروض من المنازل الجديدة. مما يؤدي إلى ضغط هبوطي على الأسعار، عندما يتجاوز انخفاض العرض انخفاض الطلب.
تكاليف البناء
يؤثر ارتفاع تكاليف البناء بشكل كبير على أسعار العقارات وتكلفة الإيجارات. يحدث هذا الارتفاع بسبب عوامل مختلفة مثل: زيادة أسعار المواد الأولية وتكلفة العمالة والمتطلبات التنظيمية. تزيد الضغوط التضخمية في هذه الحالة من تكلفة الاقتراض، وتسبب ارتفاعاً في معدلات الرهن العقاري على قيمة الأصول العقارية.
معدلات الرهن العقاري
تميل أسعار الفائدة إلى الارتفاع عند زيادة التضخم، بما في ذلك معدلات الرهن العقاري مما يعني أن الاقتراض لشراء عقار جديد سيكون مكلفا جداً، وسينتج عنه انخفاض في الطلب على الاستثمارات العقارية، وانخفاض الدخل المتاح بسبب اقتطاع جزء منه للاقتراض. لذا يعطي العديد من المستثمرين اهتمام كبيراً لمعدلات الرهن العقاري
أسعار الإيجار
تعكس التغيرات في أسعار الإيجارات التغير في العرض والطلب على الوحدات الإيجارية. عند حدوث تضخم ترتفع تكاليف الأجار، مما يؤثر على معدل التضخم الإجمالي. بالمقابل يعتبر ارتفاع أسعار الإيجارات مؤشر إيجابي بالنسبة للمستثمرين العقاريين تسمح لهم بتعويض النفقات والضرائب وتحقق لهم الأرباح.
يواجه المستثمرون العقاريون تحديات فريدة من نوعها في البيئات ذات التضخم المرتفع.
تأثير التضخم على أسعار العقارات
تؤثر معدلات التضخم بشكل كبير على الاستثمارات العقارية. فيما يلي بعض الطرق التي قد تؤدي إلى ذلك:
- انخفاض القوة الشرائية: عندما ترتفع معدلات التضخم يصبح المستثمرون غير قادرون على تحمل نفقات الاستثمار التي كانوا يتحملونها مسبقًا بسبب الارتفاع قي أسعار الخدمات والسلع وزيادة أسعار الفائدة التي تعيق المستثمرين عن الدخول في مشاريع جديدة.
- زيادة في الإيجارات: يسعى ملاك العقارات نحو التعويض عن الارتفاع في أسعار المواد لذا يقومون بزيادة الإيجارات.
- انخفاض معدلات الإشغال: ينتج عن فترات التضخم انخفاض في معدلات الإشغال، بحيث لا يستطيع المستأجرون تحمل أسعار أعلى للإيجارات. فتبقى بعض العقارات دون راغبين باستئجارها ويصعب ملء الشواغر.
- تقليل ربحية الاستثمارات العقارية: بسبب زيادة تكاليف التشغيل وتكلفة المواد والعمالة.
- التغيرات في الطلب: ينتج عن التضخم تغير في طلبات المستثمرين بحيث يتجه بعضهم نحو الاستثمار في العقارات التجارية لاعتقادهما بأنها أكثر تكيفًا مع التكاليف المتزايدة المرتبطة بالتضخم.
يحوّل المستثمرون الأذكياء تحديات ارتفاع التضخم إلى فرص للنمو والنجاح من خلال اتباع الاستراتيجيات الصحيحة.
قد يهمك: كيفية تحليل سوق العقارات قبل عمليات الشراء والبيع
استراتيجيات شراء وبيع العقارات في فترات التضخم
يستطيع المستثمرون العقاريون التعامل مع التحديات التي تسببها فترات التضخم من خلال اتباع استراتيجية استثمارية صحيحة واستخدام النصائح التالية:
|
استراتيجيات شراء وبيع العقارات في فترات التضخم |
| الاستثمار في العقارات التي ترتفع قيمتها تاريخياً في فترات التضخم، بالرغم من أن العقارات تعد أداة تحوط ضد التضخم، إلا أن دراسة الخيارات المتاحة والبحث عن أفضل العقارات وأكثرها ربحاً في حالة التضخم يعد أساساً للتعامل مع هذه المرحلة. فمثلاً في بعض الحالات يكون الاستثمار في العقارات التجارية أو المتعددة الأسر أكثر فائدة. يمكنك الاستفادة من المواقع الإلكترونية مثل: مثل: DAMAAC و Properity Booster UAE. |
| البحث عن التمويل بسعر فائدة ثابت: يسبب التضخم ارتفاع في أسعار الفائدة لذا يحمي المستثمرون أنفسهم من ارتفاع تكلفة الاقتراض بالبحث عن التمويل بسعر فائدة ثابت. |
| عقود الإيجار المراعية للتضخم: يمتلك المستثمرون نظرة ثاقبة تجعلهم يشيرون ضمن بنود العقد إلى مراعاة الأجور المعدلة وفق التضخم وبما يتناسب مع مؤشر أسعار المستهلك ( CPI) أو مقاييس التضخم الأخرى. |
| تنويع الاستثمارات: يعد التنويع من أبرز الاستراتيجيات التي تجنب المستثمرين الخسائر التي تترتب على المخاطر المتنوعة. فمن خلال تنويع الاستثمارات في دول ومناطق جغرافية مختلفة يحصل المستثمرون على فرص جديدة، ويقل احتمال خسارة رأس المال نتيجة حدوث التضخم في سوق معين. |
| متابعة أخبار السوق: يحرص المستثمرون العقاريون على البقاء على اطلاع على كل ما هو جديد من أخبار اقتصادية سواء محلية أو على المستوى العالمي. فمن خلال متابعة أفضل مواقع الأخبار الاقتصادية يستطيعون اتخاذ القرارات السديدة في الوقت والشكل المناسب. |
| استخدام استراتيجية استثمار طويلة المدى: يعلم المستثمرون أن الاستثمار العقاري يحتاج إلى استراتيجية استثمار طويلة المدى. إلا أن البعض يلتهي بالانتصارات المؤقتة فيهمل الصورة العامة والهدف الاستثماري النهائي. |
استفد من المقال التالي في لإدارة المخاطر: أنواع مخاطر الاستثمار في سوق المال
هل العقارات أداة جيدة للتحوط ضد التضخم
تعتمد الإجابة عن هذا السؤال على كيفية مشاركتك في سوق العقارات، وما هي أنواع العقارات التي تستثمرها، ولكن عمومًا قد تفيد نظرة تاريخية إلى أسعار العقارات في تحديد الأمر:
تأثير التضخم على أسعار العقارات خلال السبعينيات
برزت العقارات باعتبارها أداة جيدة للتحوط ضد التضخم في السبعينيات. في ذلك الوقت، كانت معدلات التضخم مرتفعة للغاية في الولايات المتحدة تجاوزت 6% سنوياً، بل ووصلت إلى 14% في عام 1979. أدى هذا التضخم المتفشي إلى تآكل القوة الشرائية للمستهلك، وإغراق الولايات المتحدة في أربع فترات ركود من ديسمبر 1969 إلى نوفمبر 1982. تتضح هذه المستويات من الخط الأصفر في الرسم البياني أدناه، الذي يؤخذ كتابع للتغير السنوي في مؤشر أسعار المستهلك (“CPI”) من عام 1955 إلى عام 1995.
يشير الرسم البياني التالي أن متوسط أسعار المنازل، أي الخط الأزرق، يظهر علاقة تاريخية وثيقة مع التضخم. عندما كان التضخم منخفضا في الخمسينيات والستينيات، كان نمو أسعار المساكن منخفضًا أيضًا. ولكن عندما انفجر التضخم في السبعينيات، حذت أسعار المساكن حذوها. لقد تضاعف متوسط سعر المسكن في الولايات المتحدة من 24 ألف دولار في عام 1970 إلى 55 ألف دولار بحلول عام 1980 خلال نفس الإطار الزمني.
من الهام التعرف على: طرق التعافي من الخسارة المالية في الاستثمار
تعتبر العقارات فئة الأصول الأفضل أداءً خلال السبعينيات، متجاوزة بذلك سوق الأسهم بكونها أداة تحوط قوي ضد التضخم.
تأثير التضخم على أسعار العقارات في القرن العشرين
كانت العقارات بمثابة فئة أصول ثابتة في تلك الفترة. ارتفعت قيمتها بمعدل التضخم تقريبًا، وهو ما وفر تحوطًا كبيرًا للفترة التضخمية في السبعينيات. لكن أداء القطاع العقاري كان مخيبًا للآمال في جميع الفترات الزمنية الأخرى.
- من عام 1900 إلى عام 2000 ارتفعت أسعار المساكن بنسبة 20٪ فقط (0.25٪ سنويًا) بسبب التضخم
- لكن شيئاً ما تغير في عام 2000 تقريباً عندما بدأت أسعار العقارات في الانفصال عن التضخم.
- منذ أواخر التسعينيات وحتى عام 2007، ارتفعت أسعار العقارات بمعدلات قياسية وفقاً للتضخم.
- بعد ذلك، انهارت أسعار المساكن في الفترة من 2007 إلى 2012. وانخفض التضخم قليلاً في عام 2009، ولكنه سرعان ما عاد إلى مستواه المعتاد 2% إلى 3% سنوياً.
- على مدار 15 عامًا، تحول أداء العقارات من التفوق بشكل كبير على التضخم إلى الأداء الضعيف .
- استمرت أسعار المنازل في التغير منذ ذلك الحين.
معدلات التضخم في الوطن العربي
تعرف على: أيهما أفضل استثماريًا: شراء بيت أم استئجاره
تتأثر الدول العربية بجملة من العوامل الجيوسياسية والاقتصادية. يواجه بعضها عقوبات اقتصادية وحروب وانخفاض في الناتج المحلي الإجمالي. نستعرض في هذا الجزء معدلات التضخم في بعض الدول العربية:
معدلات التضخم في الإمارات العربية المتحدة
يعكس مؤشر أسعار المستهلك التغيرات في أسعار السلع والخدمات خلال مدة زمنية معينة غالباً ما تكون عام. يتم نشر هذا المؤشر في أبو ظبي مرة واحدة في الشهر، مما يعكس التغير في أسعار السلع والخدمات.
- ووفقا لمؤشر أسعار المستهلك، فإن التضخم آخذ في الارتفاع منذ العام الماضي وبدأ يؤثر على حياة الناس.
- يعني ذلك أن الأسعار ترتفع بشكل أسرع من الأجور، مما يجعل من الصعب على الناس تغطية نفقاتهم.
- بلغ معدل التضخم في الإمارات 1.6 بالمئة في عام 2019.
- وفقاً لمركز دبي للإحصاء، ارتفع مؤشر أسعار المستهلك في يونيو 2022 بنسبة 5.84% على أساس سنوي إلى 105.35 نقطة.
- من المتوقع أن ترتفع أسعار المستهلك بنسبة 1.8% في المتوسط على مدى السنوات الخمس التالية.
ان كنت مهتمًا بالاستثمار العقاري في دبي تابع سلسلة المقالات التالية: مميزات الاستثمار العقاري في دبي، أفضل الشركات العقارية في دبي: ميزات وعروض كل شركة، خطوات شراء عقار في دبي من الألف إلى الياء
معدل التضخم في المملكة العربية السعودية
كان متوسط التضخم في المملكة العربية السعودية أعلى منه في الاتحاد الأوروبي. وكانت الزيادة في الأسعار في المملكة العربية السعودية أكبر بمقدار الضعف من زيادة الأسعار في الاتحاد الأوروبي، حيث:
- شهدت المملكة زيادة في الأسعار بنسبة 2,055.06%، مقارنة مع زيادة في الأسعار بنسبة 0.50% في الاتحاد الأوروبي.
- ارتفعت الأسعار في السعودية بنسبة 2,093.45%، بينما ارتفعت الأسعار في الاتحاد الأوروبي بنسبة 1.4%.
- ارتفع معدل التضخم في المملكة العربية السعودية بنسبة 54% خلال فترة المراقبة مقارنة بالاتحاد الأوروبي.
- عملت حكومة المملكة العربية السعودية خلال العامين الماضيين على التعامل مع هذه النسب من خلال اتباع سياسات رشيدة لضبط معدل التضخم والحفاظ عليه قدر الإمكان.
قد يهمك: ما هي الأسهم الأكثر نشاطا في السوق السعودية
تأثير التضخم على أسعار العقارات في دبي
شهد اقتصاد دولة الإمارات العربية المتحدة نمواً سريعاً منذ السبعينات وحتى يومنا هذا. ترافق الأمر مع ارتفاع حاد في مستوى المعيشة، وزيادة الطلب على السلع والخدمات وميل الأسعار للارتفاع. أطلق البعض على هذا التضخم اسم: “التضخم الثقافي” باعتباره ناتج عن انتشار اتجاهات وأنماط حياة جديدة. تأثر سوق العقارات بهذا التضخم شأنه كشأن أي سوق آخر. إلا أن حكومة الإمارات عملت بشكل حثيث لحل هذه المشكلة من خلال اعتماد سياسات جديدة تهدف إلى الحد من تكاليف المعيشة، مثل: ضوابط الإيجارات ودعم السلع والخدمات الأساسية.
المشهد العقاري في الكويت
شهد المشهد العقاري في الكويت تراجعاً حاداً في الصفقات نتيجة تضخم أسعار العقارات وثبات القوة الشرائية لدى العملاء. مما نتج عنه هامش كبير بين العرض والطلب.
- أشار “علاء بهبهاني” الخبير العقاري ومدير عام شركة أبراج بهبهاني إلى إن تضخم الأسعار كان السبب الرئيسي للانخفاض الحاد. وأوضح بهبهاني أن آثار قرار الاحتياطي الفيدرالي قد لا تكون محسوسة الآن في السوق الوطنية، ولكن في غضون عام من الآن ستظهر. وتابع أن الكويت ليست بمنأى عن الأحداث التي يشهدها الاقتصاد العالمي، موضحًا أن الودائع المصرفية أصبحت أكثر جاذبية لكبار المستثمرين الذين يبحثون عن الأمان بدلًا من الاستثمار في العقارات (قد يهمك: التداول والاستثمار في بورصة الكويت).
- حذر بهبهاني من أن الهزات الاقتصادية، التي هزت الاقتصادات العالمية الكبرى في الولايات المتحدة وأوروبا والصين واليابان والمملكة المتحدة وأماكن أخرى، تشير إلى نوع من الكساد الاقتصادي بسبب الاتصال الهائل بين الأسواق الرئيسية. وأكد أن ما يحدث على المستوى العالمي له تأثيره على الشأن المحلي، مشيراً إلى أن استثمارات بقيمة 380 مليون دينار كويتي تم إخراجها من العقارات في الكويت واستثمارها في مكان آخر مطلع عام 2022، الأمر الذي أشار إلى عدم الاهتمام بالاستثمار في الداخل.
في الختام، إن تأثير التضخم على أسعار العقارات لا يمكن إهماله، فهو يؤثر على قيم العقارات وإيرادات الإيجار والربحية الإجمالية. ومع ذلك، لا يزال بإمكان المستثمرين الأذكياء أن يحققوا الأرباح في هذه الظروف من خلال وضع استراتيجية استثمار طويلة المدى تأخذ بعين الاعتبار الموقع ونوع العقار وخيارات التمويل المتاحة.
