خرافات الاستثمار العقاري التي يجب على كل مستثمر الابتعاد عنها

خرافات الاستثمار العقاري هي مجموعة من المعتقدات الشائعة والخاطئة التي قد تُضِلَّ المستثمرين العقاريين وتؤدي إلى خسائر كبيرة. حيث ينخدع الكثير من المستثمرين الجدد أو غير المخضرمين بهذه الخرافات ويتخذون قرارات استثمارية سيئة بناءً عليها. وسنتعرف في هذا المقال على أبرز هذه الخرافات والحقائق التي يجب أن يعرفها كل مستثمر عقاري ناجح، بالإضافة إلى أهم النقاط التي يجب أن يأخذها المستثمر العقاري بالاعتبار.

بعض خرافات الاستثمار العقاري

الاستثمار العقاري هو أحد أكثر المجالات جذبًا للمستثمرين، نظرًا لما يوفره من فرص محتملة للنمو والعائد على الاستثمار. ومع ذلك، توجد العديد من المعتقدات الخاطئة والشائعة المتعلقة بهذا المجال الاستثماري، وإليكم أبرز هذه الخرافات:

• يجعل العرض المحدود من المساكن الوقت غير مناسب للاستثمار العقاري.
• ارتفاع أسعار المساكن يعني أن الوقت ليس مناسبًا للشراء.
• لا تستثمر الآن لأن التضخم يلوح في الأفق.
• الاستثمارات العقارية محفوفة بالمخاطر بسبب عدم سيولتها.
• تنطوي المعاملات العقارية على تكاليف إضافية تحد من الأرباح.
• قد لا تكون ممتلكاتك قابلة للخصم الضريبي.
• الاستثمارات العقارية محفوفة بالمخاطر لأنها تعتمد على الرافعة المالية بدرجة كبيرة.
• إن أسعار العقارات متغيرة للغاية ومليئة بالمجهول، مما يجعل الاستثمار أكثر تعقيدًا.
• تتطلب العقارات الاستثمارية الكثير من العمل من مالك العقار.

وفيما يلي شرح كامل لهذه الخرافات بالتفصيل وما هو الواقع منها:

يجعل العرض المحدود من المساكن الوقت غير مناسب للاستثمار العقاري

إن العرض المحدود هو أحد الأشياء التي يبحث عنها مستثمرو العقارات أكثر من غيرها عند التفكير في الاستثمار في السوق. فعندما يكون العرض محدودًا والأسعار مرتفعة، فهذا يعني أن الطلب مرتفع أيضًا. والعكس من العرض المحدود هو ارتفاع نسبة العرض في السوق، وهو أسوأ كابوس للمستثمر المتمرس.

وسواء كنت تنوي بيع عقارك أو تأجيره، فإن زيادة العرض في السوق يعني أنه يمكنك القيام بكل شيء على ما يرام ولكنك قد تخسر رغم ذلك. ومن تكاليف الاحتفاظ الممتدة إلى معدلات الشواغر المرتفعة، يتعين على المستثمرين النظر في آثار مستويات العرض على جانبي استثماراتهم، وليس فقط عند الشراء.

اقرأ أيضًا: مميزات الاستثمار العقاري في دبي.

ارتفاع أسعار المساكن يعني أن الوقت ليس مناسبًا للشراء

تعتبر هذه الخرافة من أكثر خرافات الاستثمار العقاري شيوعًا. ولكن في الواقع يعد ارتفاع أسعار المساكن أمرًا جيدًا بالنسبة لمستثمري العقارات. صحيح أن المنزل الذي ترغب في الاستثمار فيه سيكلفك أكثر مما كان عليه العام الماضي، لكن من المتوقع أن قيمة هذا المنزل ستزداد أيضًا بعد عام من الآن.

إن البديل للاستثمار في ارتفاع أسعار المساكن هو الاستثمار في سوق عقارات منخفضة الأسعار. وهذا ما فعله بعض المستثمرون ذوي الخبرة الكبيرة بعد انهيار السوق العقاري في عام 2008. كان هذا الاستثمار في السوق المنخفضة مجازفة كبيرة بالنسبة لبعض هؤلاء المستثمرين، وفي النهاية خسروا كل استثماراتهم.

السبب في ذلك هو أن إدارة الوقت والتوقيت هما كل شيء في سوق العقارات.

إذا استثمرت في وقت انخفاض الأسعار، فقد تقع في فقاعة عقارية متفجرة، مما يؤدي إلى خسارتك الكاملة.

بدلاً من ذلك، فإن “ركوب موجة” ارتفاع أسعار العقارات هو استراتيجية استثمارية أكثر ذكاءً، فأنت تستفيد من الاتجاه الصعودي في السوق بدلاً من المخاطرة بالاستثمار في أوقات انخفاض الأسعار.

لا تستثمر الآن لأن التضخم يلوح في الأفق

توجد دائمًا درجة ما من التضخم تحدث في أي سوق، يتوقع بعض خبراء الاقتصاد حدوث تضخم إضافي مع تدفق أموال التحفيز على مدار العام الماضي، رغم أن لا أحد يعرف متى أو إلى أي مدى.

قد يرتفع معدل التضخم، لكن الاستثمار في العقارات وتحمل الديون طويلة الأجل يشكل تحوطًا ضد التضخم. عندما تحصل على قرض بسعر فائدة ثابت، فإن التضخم سيزيد من الإيجارات التي يجمعها المستثمر ببساطة لأن التضخم يتسبب في زيادة تكلفة المعيشة، ومع ذلك فإن سداد القرض الشهري لا يزيد أبدًا.

يرتفع التدفق النقدي للمستثمر في كل عام يحدث فيه تضخم. قد تحصل مع قرض مدته 30 عامًا على إيجار بقيمة عام 2024، ولكنك تدفع فقط نفقات الرهن العقاري بقيمة عام 2015 مثلًا.

عادة ما يتفوق العقار على التضخم، مما يجعله تحوطًا مثاليًا لأي مبلغ من التضخم.

الاستثمارات العقارية محفوفة بالمخاطر بسبب عدم سيولتها

النقطة الرئيسية هي أن الاستثمار في العقارات ليس بالضرورة أكثر خطورة بسبب عدم سيولته مقارنة بالأصول الأخرى، مثل الأسهم والسندات.

في الواقع، لم تنخفض قيمة العقارات إلى الصفر من قبل، على عكس بعض الأصول المالية الأخرى. ويمكن للمستثمر العقاري التخفيف من مخاطر الاستثمار في أصول أقل سيولة بالتخطيط الحكيم والتوقعات الواقعية.

يركز بعض المستثمرين على “تقليب المنازل”، وهو شراء عقار ثم إجراء بعض الإصلاحات البسيطة عليه وبيعه بسرعة. ومع ذلك يتبنى المستثمرون الحكماء نهجًا طويل الأجل للاستثمار العقاري.

وهناك طرق أخرى، مثل “عمليات الشراء بالجملة”، حيث يشتري المستثمر عقارًا بأقل من القيمة السوقية، ثم يقوم ببساطة بتنظيفه وبيعه دون الحاجة إلى إصلاحات كبيرة.

تنطوي المعاملات العقارية على تكاليف إضافية تحد من الأرباح

تعتبر التكاليف جزء من أي استثمار، حيث تحمل العقارات تكاليف مختلفة وليس بالضرورة تكاليف إضافية. فالاستثمار في صندوق استثماري مشترك، على سبيل المثال، قد يكلف ما يزيد على 1.5% سنويا، بغض النظر عن الأداء. ويبلغ هيكل الرسوم النموذجي لصناديق التحوط 2 و20، أي رسوم بنسبة 2% سنويا ورسوم بنسبة 20% على الأرباح.

وفي العقارات، تكون تكاليف المعاملات معروفة ويمكن نمذجتها في توقعاتك الاستثمارية. وإذا كانت المخاطر والعوائد في استثمارين مختلفين متساويتين، فإنك ستختار بالطبع الاستثمار الذي تقل فيه تكاليف المعاملات. ولكن عادة ما يريد المستثمرين عوائد بنسبة 30% أو أعلى على استثماراتهم. ولا يزال عائد الاستثمار بنسبة 30% بعد دفع 10% في هيئة رسوم معاملات أفضل من عائد بنسبة 10% بدون رسوم.

قد لا تكون ممتلكاتك قابلة للخصم الضريبي

إذا كان العقار يُستخدم لأغراض تجارية وليس كمسكن شخصي، فإن النفقات المتعلقة به تكون قابلة للخصم الضريبي بشكل عام، بما في ذلك فوائد الرهن العقاري وغيرها من المصاريف. وإذا تم تملك العقار من خلال شركة ذات مسؤولية محدودة أو كيان تجاري آخر، فإن مصاريف التشغيل والفوائد يمكن خصمها بشكل كامل من الدخل الخاضع للضريبة للكيان. إن إمكانية الخصم الضريبي بالنسبة للاستثمارات السلبية مثل الأسهم محدودة جدًا مقارنة بالاستثمارات العقارية النشطة، لذلك فإن تفصيل الخصومات يكتسب أهمية أكبر في هذه الحالات.

يعتبر تنظيم الأعمال العقارية بشكل صحيح أمرًا بالغ الأهمية لتحقيق أقصى استفادة ضريبية، ونصيحتي هي التشاور مع محاسب متخصص في مجال الضرائب العقارية للتأكد من الاستفادة الكاملة من جميع الخصومات المتاحة.

الاستثمارات العقارية محفوفة بالمخاطر لأنها تعتمد على الرافعة المالية

ومن خرافات الاستثمار العقاري أيضًا أن اعتماد الاستثمارات العقارية على الرافعة الاقتصادية محفوفة بالمخاطر. وفي الواقع هذا هو أفضل جزء في الاستثمار العقاري، حيث يمكنك استخدام الرافعة المالية لزيادة قيمة الدولار الذي تستثمره. فبدلاً من شراء منزل بقيمة 50 ألف دولار نقدًا قد يدر دخلاً إيجاريًا قدره 400 دولار شهريًا، يمكنك استخدام ذلك كدفعة أولى لشراء منزل بقيمة 250 ألف دولار يدر دخلاً إيجاريًا قدره 2000 دولار شهريًا.

وحتى بعد خصم تكلفة التمويل، فإن الصفقة التي تعتمد على الرافعة المالية تحقق عائدًا أفضل بكثير، وعلى عكس شراء الأسهم بالهامش، لن تتعرض أبدًا لخطر خسارة استثمارك العقاري لقيمته بالكامل.

أسعار العقارات متغيرة للغاية مما يعقد الاستثمار معقدًا

أي شخص يزعم أن القيمة السوقية لشركة مدرجة في البورصة تمثل بدقة 100% قيمتها السوقية الحقيقية لم يكن يتابع تداولات Game Stop مؤخرًا. تذكر عند مقارنة أسعار العقارات بأسعار الأسهم أن تأخذ عامل الوقت في الاعتبار. من السهل معرفة السعر الذي يمكنك بيع سهم به اليوم، لكن السعر الذي ستتمكن من بيع نفس السهم به بعد عام من الآن لا يمكن لأحد تخمينه.

توجد العديد من الأشياء التي تؤثر على قيمة هذا السهم، ولا يوجد أي منها تحت سيطرة المستثمرين، مما يجعل معرفة القيمة المستقبلية للسهم أكثر صعوبة بكثير من تقدير قيمة المنزل بعد الانتهاء من تجديده.

تسعير العقارات بسيط: السعر هو أعلى مبلغ يرغب المشتري في دفعه، حيث إن معرفة الرقم الفعلي أكثر صعوبة، لكن الأمر يعود مرة أخرى إلى خبرة المستثمر ومهارته.

تتطلب العقارات الاستثمارية الكثير من العمل من مالك العقار

توجد بعض الاختلافات في درجة العمل المطلوب من مالك العقارات الاستثمارية. فليست كل العقارات الاستثمارية تتطلب نفس القدر الكبير من العمل.

في الواقع، هناك استثمارات عقارية سلبية تمامًا لا تحتاج إلى الكثير من العمل، وهناك أيضًا استثمارات عقارية نشطة تتطلب المزيد من العمل والجهد.

وعلى الرغم من أن القول بأن جميع العقارات الاستثمارية تتطلب الكثير من العمل هو إحدى خرافات الاستثمار العقاري واسعة النطاق، إلا أنه من الصحيح قوله أن “المزيد من العمل الذي يبذله المستثمر في هذا المجال قد ينتج عنه عائد أكبر”.

اطلع على: أهم نصائح الاستثمار في العقارات لعام 2024.

اعتبارات رئيسية تهم كل مستثمر عقاري

توجد عدة اعتبارات مهمة يجب على المستثمرين أن يأخذوها في الحسبان قبل القيام بأي استثمار عقاري. وأبرزها:

1. لا تخف من السوق المزدهرة فكما ذكرنا في خرافات الاستثمار العقاري المذكورة أعلاه، أن المعروض المحدود والأسعار المرتفعة للمساكن الفردية والمتعددة الأسر تعني أن الطلب مرتفع أيضًا.
2. يمكن أن تكون الاستثمارات العقارية ذكية في فترة ارتفاع معدلات التضخم، حيث يمكن أن تكون الاستثمارات العقارية بمثابة وسيلة للتحوط.
3. خطط جيدًا واجعل توقعاتك واقعية عند التفكير في أي استثمار، ضع في اعتبارك النفقات والتأثير على الضرائب والأفق الزمني.
4. يعد الرفع المالي أحد أفضل جوانب الاستثمار العقاري فهو يزيد من قيمة الدولار ويؤدي إلى عوائد أعلى، حتى مع تكاليف التمويل.
5. ابحث عن السوق وتعرف عليه حيث تتطلب بعض العقارات الاستثمارية الكثير من العمل، وبعضها أكثر سلبية، لكن المكافآت قد تفوق المخاطر بشكل كبير، خاصة عندما يكون لديك فريق جيد إلى جانبك.

ختامًا، تعرفنا في هذا المقال على مجموعة من خرافات الاستثمار العقاري الشائعة والتي قد تؤدي إلى قرارات استثمارية سيئة وخسائر كبيرة للمستثمرين. من المهم أن يدرك كل مستثمر عقاري أن العقارات ليست استثمارًا آمنًا بشكل مطلق، وأن هناك الكثير من المتغيرات والمخاطر التي يجب أخذها في الاعتبار عند اتخاذ أي قرار استثماري.