عندما تتجه للاستثمار في القطاع العقاري عليك أن تعي خطوات البدء في الاستثمار بالعقارات، وأن تكون على اطلاع بأهم النصائح التي تفيدك قبل البدء بذلك.
لهذا السبب، نقدم لك ضمن مقالنا كيفية تحليل سوق العقارات قبل أن تباشر بأي عملية بيع أو شراء، لتتمكن من معرفة الأماكن المناسبة لاستثمارك وأسعارها مقارنةً بغيرها، بالإضافة للتطورات الديموغرافية التي من الممكن أن تشهدها المنطقة التي اخترتها.
بمعنى آخر، يمكّنك تحليل السوق العقاري من التأكد من مدى قابلية مشروعك العقاري للحياة، وإن كان ملائم للسوق الحالي أم لا. تابع معنا القراءة لمزيد من التفاصيل حول ذلك.
كيفية تحليل سوق العقارات
يطلق أيضًا على مفهوم تحليل العقارات اسم “تحليل السوق المقارن” أي أنه تحليل قائم على مقارنة القيم السوقية الحالية للعقارات مع العقار الذي يريد المستثمر بيعه أو شرائه.
ويمكّن تحليل سوق العقارات من فهم ديناميكية السوق وقيمة عقاراته إن كانت استثمارية أم لا، مما يساعد في التفاوض على السعر ويقي من دفع مبالغ مالية إضافية أكبر من القيمة السوقية الحقيقية للعقار. وتتكون عملية تحليل سوق العقارات من مجموعة من الخطوات وهي:
دراسة السوق العقاري وتطوراته
تعتبر دراسة السوق العقاري وما يشهده من تطور أول خطوة في عملية تحليل السوق العقاري، وتتضمن هذه الخطوة دراسة كل من حجم السوق من ناحية حجم التداول بالإضافة للعملاء، هذا فضلًا عن اتجاهات السوق ومستقبله من ناحية الركود أو النمو، والتطورات التي قد يشهدها.
كخطوة أولى، من المهم أن تكون على علم بالسوق، والهدف هو تحسين المعرفة في هذا المجال سواء بمعرفة حجم السوق، والاتجاهات، والتطورات المحتملة. كما ينبغي الانتباه إلى شروط وأحكام البيع الخاصة بك، وعليك أن تعرف منافسيك المحتملين سواء كانوا منافسين مباشرين أو غير مباشرين، لتتمكن من إدراك أوجه المنافسة بينك وبينهم.
دراسة الطلب ضمن السوق
تأتي دراسة الطلب كخطوة ثانية ضمن تحليل سوق العقارات وتفيدك في معرفة عدد العملاء المحتملين ضمن السوق، هل هو بازدياد أم أنه ينقص، هل يتسم بالثبات أم لا؟.
هذا بالإضافة إلى أن دراسة الطلب تعطيك معلومات عن معدل استهلاك العملاء ومعايير اختيار المستهلكين، بالإضافة لميزانيتهم وكيف يمكنك أن تحفز عمليات الشراء.
دراسة العرض ضمن السوق
وهنا يأتي دورك في القيام بدراسة تفصيلية لكل ما يمكن أن يقدمه المنافسين ضمن السوق العقار نفسه. بمعنى، عليك أن تعرف منافسيك بالتحديد وحجمهم وأماكن تواجدهم وألية اختيارهم للمواقع الاستثمارية، والشركات التي تمتلك الحصص الأكبر ضمن السوق.
كما أنه من الضروري جدًا أن تعرف المعايير التي يتبعها منافسوك لتحقيق النجاح. كل ذلك يساعدك بالتأكيد في تحديد الفرص المواتية كي تتمكن من عرض مشاريعك في المستقبل، والتمتع بميزات تنافسية عالية المستوى.
الدراسة البيئية والقانونية
تشمل الدراسة البيئية والقانونية دراسة وتحليل مجموعة من العوامل المؤثرة على السوق، من ابتكارات وأطر تنظيمية وقوانين وتشريعات مختلفة. وجميعها عوامل ينبغي أخذها بعين الاعتبار من أجل تحليل سليم لسوق العقارات.
جمع البيانات المتعلقة بالسوق العقاري
من الضروري عندما تقوم بجمع البيانات المتعلقة بالسوق العقاري من أجل دعم اتخاذ القرار المناسب وتعزيز الأداء، فضلًا عن دفع الابتكار والاستدامة في قطاعك، أن يتم تحديد مصادر هذه البيانات حسب الأهداف والمعايير المطلوبة.
علمًا أن بعض مصادر البيانات قد تكون متاحة للعامة مثل التقارير الصناعية أو حتى قواعد البيانات الخاصة بالحكومات أو منصات الانترنت، في حين أن بعض المصادر الأخرى مثل السجلات الداخلية والعقود بالإضافة للدراسات الاستقصائية تعتبر بيانات سرية، لهذا السبب، على المستثمر أن يتأكد من موثوقية وجودة هذه المصادر.
وبعد تحديد المصادر يمكنك البدء بجمع البيانات عبر أدوات وأساليب متعددة حسب الحجم والتكرار، وذلك باستخدام مواقع الويب أو جداول البيانات لاستيراد البيانات. لكن ينبغي التأكد من اتساق وأمان البيانات وتوافقها مع لوائح حماية البيانات.
وكخطوة أخيرة، بعد جمع البيانات يمكنك الآن تحليل البيانات المجمعة إما باستخدام الإحصائيات الاستدلالية أو الإحصائيات الوصفية أو حتى التحليلات التنبؤية. كما أنه من الممكن أيضًا إنشاء الرسوم البيانية. وتوضح الصورة أدناه التغير السنوي مقدرًا بالنسبة المئوية لأسعار العقارات السكنية في دبي بدءً من عام 2012 وصولًا لعام 2024:
ما هي الفوائد من تحليل سوق العقارات؟
من الفوائد الرئيسية التي تدفعك للقيام بتحليل سوق العقارات هو التقليل من المخاطر المرتبطة بالاستثمار وعمليات الشراء والإيجار، مما يسمح للمستثمر باتخاذ قرارات مستنيرة بشأن استثماراته.
هل المنطقة مثالية له؟ هل هناك تحديات أو أية عوامل خطر من الممكن أن تواجه المشروع؟. لذلك لا بد لك إن كنت تخطو خطواتك الأولى في مشروعك الاستثماري العقاري، أن تقارن بين الخصائص المتوفرة بين يديك لتتخذ قرار صائب.
كيف يمكنك تحديد السوق الأفضل لك للاستثمار العقاري؟
إن تحديد السوق الذي تود الاستثمار به هو الخطوة التي تسبق عملية جمع البيانات، لذلك من المهم أن تحدده بدقة من خلال مجموعة من المعايير التي سنذكرها لك:
- تحليل الملكية: من الضروري أن يتم تقييم المنطقة المراد الاستثمار بها ومساحتها، وما تشمله من خدمات ومرافق وموعد البناء.
- تقييم السعر الأصلي: ينصح بعد الانتهاء من تحليل البيانات المرتبطة بالسوق العقاري أن يتم البحث عبر الانترنت عن الحالة العامة للعقار، من صور ومواصفات للتأكد من خلو العقار من أية مشاكل أو حاجة لصيانة.
- التحقق من تقديرات قيمة العقار: يتيح الانترنت اليوم عبر منصاته إمكانية التحقق من القيمة السوقية المقدرة للعقار وحتى وإن لم تكن القيمة جقيقة جدًا، إلا أنها ستعطيك فكرة أولية ورقم تبتدئ به البحث عبر سوق العقارات.
- إجراء المقارنات: حتى تتمكن من تحديد القيمة المثلى للعقار اتجه للمقارنات بينه وبين عقارات أخرى في المنطقة نفسها، وذلك من ناحية السعر والحجم وغيرها من الجوانب التي تؤثر على أسعار العقارات ككل.
- تحديد القيمة السوقية: بعد أن تنتهي من دراستك وأبحاثك يصبح بإمكانك تحديد القيمة السوقية وفقًا لنطاق سعر خاص بك، مع الأخذ في عين الاعتبار جميع الملاحظات والتحليلات وتأثيرها على القيمة السوقية.
دور التكنولوجيا في تحليل أسواق العقارات
تدخل التكنولوجيا في عصرنا هذا في جميع جوانب الحياة دون استثناء. وفي مجال العقارات أخذت التكنولوجيا دورًا وحيزًا كبيرًا خاصةً بعد استخدام تقنية البروبتك PropTech وتغييرها لسوق العقارات.
ومن ناحية أخرى، وفي سياق يخص تحليل السوق العقاري، يمكن استخدام التقنيات المتاحة اليوم لتقييم الأداء والعثور على العقارات المناسبة للمستثمر. وبحسب التوقعات، سينمو الذكاء الاصطناعي إلى ما يتجاوز 731 مليار دولار بحلول عام 2028.
وبالتالي إهمال المستثمرين لهذا الجانب في عملية تحليل السوق سيزيد من مخاطر الاستثمار لديهم ويؤخرهم عن منافسيهم. وبناءً على ذلك إليك أهم الأدوات الأساسية التقنية لتحليل السوق والتي تشمل ما يلي:
- تقارير المقارنة.
- الرؤى تنبؤية مدعومة بتقنيات الذكاء الاصطناعي.
- البيانات الديموغرافية.
- تقارير اتجاه السوق.
وتقدم هذه الأدوات خيارات استثمارية أوضح وأكثر شفافية في العقارات التجارية.
ما أهم المنصات التي تساعد المستثمرين في تحليل سوق العقارات ومعرفة الأسعار في الدول العربية؟
تتوفر اليوم عدد من المنصات عبر الانترنت التي تسهل خطوات تحليل سوق العقارات للمستثمرين، بحيث تنجز المهام بوقت قصير وبكفاءة جيدة. ومن أهم هذه المنصات ومواقع الويب نذكر لك:
- منصة بيوت Bayut.
- منصة سهيل العقاري السعودية.
منصة بيوت Bayout العقارية
يعتبر موقع Bayut.com من المنصات الرائدة في دولة الإمارات العربية المتحدة في مجال الإعلانات العقارية وتحليل سوق العقارات. ويعمل الموقع على الربط بين المستثمرين والمشترين مع أصحاب العقارات والبائعين فضلًا عن المستأجرين وحتى الوكلاء، كل ذلك بهدف تسهيل عملية البحث وتقليل الوقت والجهد.
وتعتبر بيوت شركة فرعية من مجموعة Dubizzl Group Holdings Limited، ومن ناحية أخرى تقدم منصة بيوت خدماتها العقارية في كل من الإمارات العربية المتحدة والأردن ومصر وسلطنة عمان بالإضافة لباكستان والمملكة العربية السعودية.
وتتجه المنصة لتقديم تسهيلات في مجال السوق العقاري وتحليله من خلال دراسات موسعة تلبي كل ما يحتاجه المستثمر والوكيل العقاري بشفافية عالية، لرفع مستوى الجودة ودعم النمو العقاري.
حيث تتيح لك منصة بيوت البحث بالتفصيل عما تريده وإدخال نوع العقار ومواصفاته والمنطقة الجغرافية، وكل التفاصيل التي تريدها، لتقدم لك خياراتها المتاحة. كما أنها تترك لك حرية الاختيار حسب ما يلبي رغبتك.
(قد يهمك أيضًا: أسعار العقارات في دبي وأفضل أماكن الاستثمار العقاري).
منصة سهيل السعودية
أما منصة سهيل العقارية السعودية فهي موقع ويب يصنف كمركز للبيانات العقارية يجمع بياناته من مصادر قيمة في السوق العقاري السعودي، مثل البريد السعودي والهيئة الملكية لمدينة الرياض ووزارة الإسكان ووزارة العدل وأمانة منطقة الرياض.
حيث يتم دمج البيانات جميعها بشكل متعمق لتُعرض بصورة بسيطة يسهل على المستثمرين فهمها واتخاذ قرارات قائمة على بيانات موثوقة.
ومن أهم الخدمات المقدمة عبر منصة سهيل العقارية:
- معرفة أسعار الصفقات العقارية حسب الخارطة: تتيح منصة سهيل العقارية القدرة على الاطلاع على أسعار الصفقات العقارية بالاعتماد على الخريطة وحسب كل مدينة وحي وأرض، وهو ما يعكس مستوى شفافية عالٍ للتعرف على الأسعار والموقع والأبعاد.
- مساعدة الوسطاء والمكاتب العقارية: لا يقتصر عمل منصة سهيل على معرفة الأسعار وحسب بالاعتماد على الخرائط، بل من الممكن للوسطاء العقاريين أن يشاركوا ما يريدونه من معلومات تفصيلية عن عقار أو أرض مع عملائهم عبر تطبيق سهيل على الهاتف المحمول، مثل أبعاد الأرض واسم الشارع والرقم واسم الحي. هذا مع الإشارة إلى إمكانية مشاركة ذلك عبر تطبيقات التواصل الاجتماعي مما يتيح أفضل تجربة لتحليل سوق العقارات المناسب.
- خدمة بيانات العقار التجاري المدر للدخل وهي خدمة ستطلق في وقت قريب: يسعى تطبيق سهيل في الفترة القريبة المقبلة إلى تتبع كل الصفقات العقارية التي تدر الدخل، بحيث ستظهر بيانات هذه الصفقات على الخريطة عبر التطبيق مما سيمكن المتداولين في الصناديق العقارية المتداولة، وحتى المستثمرين المستقلين من تتبع أسعار الصفقات والتأكد من الاتجاهات الصاعدة والهابطة.
(قد يهمك أيضًا: قائمة افضل البلدان للاستثمار في العقارات).
في الختام:
يلقى تحليل سوق العقارات أهمية كبيرة في الاستثمار العقاري، فهو ملاذ آمن قبل الدخول في أي صفقة وذلك من خلال إدراك الجوانب الإيجابية والسلبية ومعرفة المزيد من التفاصيل المالية والجغرافية وغيرها من السمات التي قد تؤثر مستقبلًا في استثمارك. كما أنه من المحتمل جدًا التورط في خسائر ومخاطر كبيرة عند إغفال هذا الجانب التحليلي.
