يحظى مجال استثمار العقارات بشعبية كبيرة في العالم وذلك بسبب إمكانية تحقيق عوائد مالية مربحة ومستدامة. لكن يتطلب هذا النوع من الاستثمار الدراسة والتخطيط الجيدين حيث يجب على المستثمر أن يقوم ببحث شامل عن سوق العقارات والتوجهات الاقتصادية للمنطقة المستهدفة. بالإضافة إلى مراعاة واتباع العديد من القواعد ولوائح الاستثمار. لذلك سنقدم لكم في هذا المقال أهم نصائح الاستثمار في العقارات، وكل ما يجب معرفته قبل البدء بشراء العقارات.
نصائح الاستثمار في العقارات
يعتبر الاستثمار في العقارات من أكثر الوسائل الفعالة والمحفوفة بالمخاطر للحصول على عائد مالي مستدام على المدى الطويل. وإذا كنت تفكر في دخول سوق العقارات كمستثمر، فإليك بعض النصائح القيمة التي يمكن أن تساعدك على تحقيق النجاح في هذا المجال:
- شراء العقارات بأسعار منخفضة.
- الاستفادة من السوق المخفية في العقارات.
- فهم تكاليف الاستثمار مسبقًا.
- فهم وتحليل سوق العقارات.
- إدارة المخاطر في استثمار العقارات.
- تحسين العقار بحيث يكون متناسب مع فئة المشترين.
- حاول تحسين وزيادة قيمة العقارات.
- اطلع على قواعد ولوائح استثمار العقارات.
- استفد من الاستثمارات العقارية غير التقليدية.
وفيما يلي شرح كامل لأهم نصائح الاستثمار في العقارات:
شراء العقارات بأسعار منخفضة
عندما تقرر الاستثمار في العقارات فإنك تشتري عقار بأسعار منخفضة وتبيعه بسعر أعلى، وكلما حصلت على العقار بسعر أقل كلما كان العائد مرتفعًا. ومع ذلك توجد عدة عوامل يجب أن تأخذها في الاعتبار مثل الأمان والطلب على الموقع ووسائل النقل وغيرها. فعلى سبيل المثال عندما تقوم بشراء عقار صغير وبأسعار منخفضة في منطقة غير آمنة فإنك ستحصل على العقار بأقل سعر ولكن سيكون العائد منخفض أيضًا.
أي لن تتمكن من بيع العقار بسعر مرتفع في المستقبل أو تحقيق أرباح كبيرة من الإيجار. لذلك يجب أن تكون حذرًا عند اتخاذ قرار الاستثمار في العقارات وتقوم بتقييم شامل للعائد المتوقع والمخاطر المحتملة. ويفضل دفع مبالغ أعلى لشراء عقار في منطقة أكثر أمانًا وطلبًا حيث يمكن أن تحقق عائدات مستدامة وأرباحًا أكبر على المدى الطويل.
الاستفادة من السوق المخفية في العقارات
تعتبر هذه النصيحة من أهم نصائح الاستثمار في العقارات وتعني الاستفادة من فرص الشراء والبيع غير المعلن عنها في السوق العقارية العامة. حيث يمكن الحصول على عقارات بأسعار أدنى من القيمة العادلة من خلال العثور على بائعين يعانون من ضائقة مالية ولم يعلنوا عن نيتهم في البيع علنًا.
كما يعتبر الأزواج المنفصلون أو العائلات التي ترغب في بيع العقارات الموروثة بعد وفاة أصحابها بائعين محتملين حيث يستفيد المشتري من منزل بحالة جيدة وبسعر منخفض. ويعتبر البحث والتواصل مع البائعين ومراعاة القوانين واللوائح المحلية أمور هامة للاستفادة من السوق المخفية في العقارات.
فهم تكاليف الاستثمار مسبقًا
من الضروري فهم تكاليف الاستثمار مسبقًا وخصوصًا إذا كنت جديدًا في عالم استثمار العقارات لأن التكاليف لا تتعلق فقط بتكلفة العقار وعمولات الوكيل العقاري بل توجد تكاليف إجمالية ومصاريف إصلاحات وغيرها. ولا يعرف الكثير من المبتدئين في استثمار العقارات كيفية تقدير التكاليف بدقة لإصلاح الأساس المتصدع وإصلاح المشاكل الكهربائية ومعالجة تسلل الآفات وغيرها.
ولا ينبغي أن تعتقد أنه يمكنك حل المشاكل المنزلية عن طريق العمل في أوقات العطلات الأسبوعية وإضافة بعض الدهانات، فعادةً ما تؤثر معظم الأعمال التي يقوم بها الشخص بنفسه بشكل سلبي على قيمة المنزل. فإذا حاولت إصلاح مشاكل الكهرباء والسباكة بنفسك فقد تجعل المنزل غير قابل للبيع ما لم تكن لديك المهارات المناسبة وتتبع المعايير الملائمة. كما يفشل بعض الأشخاص في وضع ميزانية مناسبة لتكاليف إغلاق الصفقة والتأمين وتكاليف الخدمات العامة، مما يؤدي إلى تكبد خسائر في الصفقة.
فهم وتحليل سوق العقارات
يجب عليك فهم السوق بشكل جيد لتجنب المشاكل عند الاستثمار في العقارات. ويساعدك فهم سوق العقارات في تقييم سعر العقار واختيار الاستثمار المناسب. ويجب أن تتعرف على قيمة المنازل في المنطقة من حيث المساحة وقيمة الإيجار المتوقعة. ويجب تجديد العقارات بطرق تجعلها جاذبة للعملاء المحتملين، مثل عدم تقليص عدد غرف النوم في منطقة عائلية وعدم التخلي عن المساحة الخضراء (الحديقة) لصالح حمام السباحة إذا لم يكن هناك طلب عليه.
واختر أسواق العقارات الناجحة مثل منطقة مترو أتلانتا التي تشهد نموًا مستدامًا في العقارات حيث ارتفعت قيم المنازل بنسبة 10٪ في السنوات الأخيرة بسبب الطلب العالي. وبالتالي يمكنك زيادة فرص نجاحك في استثمارات العقارات بفهمك العميق للسوق المحلية.
إدارة المخاطر في استثمار العقارات
يجب التركيز بشكل كبير على نصائح الاستثمار في العقارات وخاصةً على إدارة المخاطر، لأنها تعتبر الفاصل بين الربح والخسارة. وفيما يلي بعض طرق إدارة المخاطر في استثمار العقارات:
- تجنب الديون العميقة واحرص على وضع دفعة أولى عالية عند شراء العقار، حيث يُفضل ألا تقل الدفعة عن 20٪ لتتمتع بمزايا مثل إلغاء التأمين على الرهن العقاري وتخفيض سعر الفائدة على القرض.
- احتفظ بحجم كبير من النقد المتوفر كاحتياطي حيث يمكنه تقليل مخاطر الاضطرار لبيع العقار بسرعة وبخسارة والحفاظ على العقار لفترة طويلة قبل البيع.
- اللجوء إلى القروض السريعة للحصول على تمويل إضافي لتغطية تكاليف الإصلاحات الغير متوقعة. ولكن يجب مراعاة أن معدل الفائدة العالي على هذا التمويل قد يؤثر على هامش الربح الخاص بك.
- حلل العقارات بدقة لتعزيز فرص نجاح استثماراتك العقارية وتجنب شراء العقارات ذات الحسابات المالية السيئة أو الاستثمار العاطفي. ويجب أن تكون قرارات الاستثمار مستندة إلى معايير موضوعية وتركز على العوائد والفرص الواعدة لتحقيق النجاح المالي في سوق العقارات.
- اكتشف قدرتك على تحمل المخاطر واتخذ إجراءات لإدارة المخاطر سواءً كان ذلك بتجنب شراء عقار يتطلب إصلاحات كبيرة ويشكل مصدرًا محتملاً للخسارة المالية، أو بتحسين وضعك المالي قبل الشراء.
- يمكنك شراء عقارات جاهزة للتسليم في حالة عدم قدرتك على التعامل مع الضغوط المحتملة المتعلقة بتجديد العقارات وبيعها حيث يكون التدخل اللازم أقل والمخاطر أقل.
تحسين العقار بحيث يكون متناسب مع فئة المشترين
إن الخطأ الشائع في استثمار العقارات هو محاولة تحويل العقار إلى الأفضل في المنطقة. حيث يمكن للمستثمرين على سبيل المثال أن يحاولوا تجديد منازل في مناطق الطبقة العاملة وتحويلها إلى منازل فاخرة، ولكنهم قد يجدوا أنه لا يمكن بيعها بنفس السعر الذي تباع به المنازل في المناطق الفاخرة وهذا يؤدي في النهاية إلى خسارة مالية. وبدلاً من ذلك يجب السعي لتحسين العقار بحيث يكون “الأفضل في فئته” دون الحاجة إلى جعله الأكثر ترفًا وتمييزًا. حيث يمكن إصلاح كل ما هو مكسور أو تالف في العقار، ثم القيام بتغييرات صغيرة وفعالة من حيث التكلفة، حيث يمكن استخدام طلاء بألوان متنوعة لتحقيق تأثير جيد بتكلفة منخفضة. ويجب تجاوز التكاليف العالية للأسطح الصلبة مثل الكوريان أو الجرانيت، والأجهزة ذات الجودة العالية، والديكور المكلف. ويجب التركيز بدلاً من ذلك على تحسين المظهر والوظائف بأفضل قيمة ممكنة.
حاول تحسين وزيادة قيمة العقارات
يمكن البحث عن طرق لتحسين قيمة العقارات وزيادة الأرباح المحققة من الاستثمار في نفس العقار. ويمكن أن يتضمن ذلك تأجير زاوية في العقار لبنك من أجل تركيب جهاز صراف آلي، كما يمكن تأجير المساحة الشاغرة لإقامة مقهى صغير. مما يوفر إيرادات إيجارية إضافية دون أن يؤثر ذلك على تدفق النقد للعمل. ويمكن أيضًا استكشاف خدمات قيمة مضافة في حالة المجمعات السكنية مثل تقديم خدمة جمع النفايات من باب المنزل إلى حاوية القمامة مقابل رسوم رمزية شهرية، كما يمكن إضافة خدمة الكونسيرج أو حارس أمن إلى المبنى، مما يسمح بفرض إيجار أعلى لعقار يكون أكثر جاذبية.
كما يمكن تطبيق هذه الفكرة أيضًا على تجديد المنازل بدلاً من شرائها وتجديدها وبيعها للمشترين، حيث يتم تجديدها وإضافة الخدمات لها وتأجيرها بسعر أعلى. ثم يمكنك البدء في البحث عن مشترين بعد التأجير. ويُشار إلى هذا النوع من العقارات بأنه “عقار تأجير جاهز”، ويمكن بيعه بسهولة لمستثمر جديد يرغب في الاستثمار في العقارات دون أي متاعب.
اطلع على قواعد ولوائح استثمار العقارات
يجب الاطلاع على قواعد ولوائح استثمار العقارات قبل الشروع في أي تحويلات أو تعديلات على العقار. وفيما يلي أهم هذه القواعد التي يمكن أن تنطوي أيضًا ضمن نصائح الاستثمار في العقارات:
- التأكد من السماح بتحويل القبو إلى وحدة إيجارية ثانية قبل القيام بذلك.
- التحقق من قوانين التنظيم المحلية للتأكد من جواز تحويل الطابق الأول في المبنى إلى مساحة تجارية.
- الانتباه إلى قواعد أعمال الخدمات الغذائية قبل تحويل منطقة الاستراحة التي تحتوي على آلات بيع إلى متجر صغير للسندويشات.
- يجب فهم الإجراءات اللازمة والتصاريح المطلوبة قبل الافتراض بأنه يمكنك إضافة غرفة أخرى أو طابق ثانٍ إلى المبنى.
استفد من الاستثمارات العقارية غير التقليدية
يمكن أن تستفيد من اعتماد استراتيجيات استثمارية عقارية غير تقليدية والتي تتجاوز حدود استثمارات المنازل السكنية الفردية والمباني. حيث يُمكنك استثمار أموالك في مبانٍ مكتبية، ومجمعات وحدات التخزين، ومساحات صناعية ومستودعات، وكل هذه الاستثمارات تولد دخلًا إيجاريًا مستقرًا. حيث يُمكنك تقليل التكاليف الإجمالية في حالة المكاتب والمباني الصناعية عبر استخدام عقود إيجار ثلاثية الصافي (NNN Lease). حيث يتحمل المستأجر في هذا النوع من العقود التأمين الأساسي ودفع ضرائب الملكية وصيانة العقار، مما يتيح تحقيق تدفق نقدي ثابت مع تقليل المصروفات الشخصية إلى أدنى حد.
في ختام هذا المقال، بعد أن تعرفنا على أهم نصائح الاستثمار في العقارات يمكن القول أن هذا النوع من الاستثمار يُعد فرصة مهمة لتحقيق النجاح المالي والاستقرار المستدام. ويمكن للمستثمرين تقليل المخاطر وزيادة العائدات من خلال اتباع النصائح المذكورة. وعلى الرغم من طبيعة الاستثمار طويلة الأجل للعقارات، إلا أنه يمكن أن يكون له تأثير إيجابي كبير على الثروة والدخل. لذا، يجب أن يتعلم المستثمرون آليات سوق العقارات وتطوراتها المستقبلية لاتخاذ قرارات استثمارية مدروسة.
